İpotek Çeşitleri Nelerdir?

İpotek çeşitleri nelerdir sorusuna farklı açılardan bakmak mümkündür.İpoteği, tesisi yönünden iki bölümde inceleyebiliriz.

1 – Kanuni İpotek:

Kanundan doğan bir hak olup,

• Satılan gayrimenkulun bedelini ya da
• Paylaştırmadan doğan alacakları temin etmek için ya da,
• Gayrimenkulun inşası sırasında o inşaata malzeme verenler ile bizzat çalışan işçilerin alacaklarını temin etmek için

vaz edilen bir ipotek şeklidir. Bu ipoteğin tesisi için ayrıca taraflar arasında bir akit yapılması gerekmemektedir.

2 – Akdi İpotek:

Halen mevcut ya da ileride doğacak ya da doğması muhtemel olan bir alacağın temini için taraflar arasında yapılan bir anlaşmaya istinaden tesis edilen bir ipotek şeklidir. İpotek veren, borçlu olabileceği gibi üçüncü bir şahıs da olabilir.

İpotek, belirli bir alacak için tesis edilebildiği gibi değişken alacaklar için de tesis edilebilir. Bu açıdan incelendiğinde akdi ipotek, ana para ipoteği ve maksimal ipotek olmak üzere iki grupta incelenebilir.

• Ana Para İpoteği:

Belirli bir alacak için tesis edilen ipotek şeklidir. Belirli bir para için tesis edildiğinden, ödemede gecikme söz konusu olduğunda; bu miktara ayrıca temerrüt faizi ve tahsil için yapılacak masraflar da ilave edilir.

• Maksimal İpotek:

Değişken alacaklar için tesis edilen bir ipotek şekli olup, alacak miktarı belli olmadığından azami düşünülen miktar için ipotek tesis edilir. Bu bakımdan bu ipotek şekline, “Azami Had İpoteği’’ de denilmektedir. Yani en yüksek rakam göz önüne alınır ve bu rakam esas alınarak ipotek tesis edilir. İpotek tesis edilirken bu miktarda bir borcun doğmuş olması gerekmediği gibi, ipotek nakde dönüştürülürken de bu miktarda bir borcun mevcudiyeti de söz konusu olmayabilir.

Sahip olunan bir gayrimenkulu kredi teminatı olarak göstererek ipotek edilmesi karşılığında, bankadan kredi kullanmak mümkündür. Kredi başvurusu sonrasında ipotek konulacak gayrımenkule ekspertiz yapılır ve banka bu gayrımenkul ekspertiz değerinin belli oranında kredi kullandırır. İpotek karşılığı kredi kullandırılması konusunu daha önce anlatmıştık.

Bankaların, verdikleri krediler karşılığında teminat olarak aldıkları ipotekler, değişken alacaklar göz önüne alındığı için, birer “Maksimal İpotek” mahiyetindedir. Zira bankalar açacakları kredi limitine belirli bir marj ilave ederek alacakları ipotek miktarını tespit ederler. İşte alınan bu ipoteğe “Maksimal İpotek” ya da diğer adıyla “Azami Had İpoteği” denir.

Tesis edilen ipotek, bir akde dayanmakta olduğundan tarafların öngördükleri şartları içeren metin resmi senede geçirilir ve ipotek tesis edilir. İpoteği veren bizzat borçlu olabileceği gibi, bir üçüncü şahıs da borçlunun borcunun teminatı olarak, kendi gayrimenkulünü ipotek edebilir.

Kanun, bir kimsenin sahip olduğu gayrimenkul üzerinde birden fazla ipotek tesis edilmesine imkan vermektedir. Buna ipotekte DERECE denilir. Ancak, bir gayrimenkul üzerinde kaç derece ipotek tesis edilirse edilsin her ipotek tapu sicilinde sabit bir derece işgal eder. Temin olunan alacakta ne gibi bir değişiklik meydana gelirse gelsin tescildeki derecesini korur. Yani dereceler sabittir. Tesis edilen dereceler değişmez. Ancak, birinci dereceden sonra tesis edilen ipotek derecelerinin tesisinde resmi senette, “Serbest Dereceden İstifade Eder” kaydı konulursa, bu kaydın bulunduğu derecenin önündeki herhangi bir derece boşaldığı takdirde, bu derecedeki ipotek, boşalan önceki derecenin yerine geçer. Ancak, gerek dereceleri ve gerekse her derecedeki ipotek miktarlarını taraflar kendi serbest iradeleri ile anlaşarak tayin ve tespit ederler. Yani ipotek dereceleri, tesis edildiği tarihe göre değil, tarafların iradesine göre belirlenir.

İpotekte dereceler, alacaklılar yönünden çok önem taşımaktadır. Zira ipotekte her derece kendinden sonra gelen dereceye göre rüçhanlı (öncelikli) alacaktır. Gayrimenkulün paraya çevrilmesinde, ipotek alacaklıları derecelerine göre paralarını alırlar.Yani önce birinci derece, sonra ikinci derece, daha sonra üçüncü derece ve daha sonra da dördüncü, beşinci ve diğer dereceler alacaklarını alırlar. Bu bakımdan alacaklı bankalar her zaman birinci derecede ipotek almak isterler. Zira, birinci derece ipotekten önce başka rüçhanlı alacak yoktur. İkinci derece ise birinci dereceye göre rüçhanlı değil, ancak üçüncü dereceye göre rüçhanlı alacaktır. Üçüncü derece ise kendinden önce gelen birinci ve ikinci dereceye göre rüçhanlı değil, ancak dördüncü dereceye göre rüçhanlı alacaktır.

İpotekte her derece kendi içinde ayrıca sıralara ayrılabilir. Yani birinci derece birinci sıra, birinci derece ikinci sıra, birinci derece üçüncü sıra gibi. Ancak dereceler arasında bulunan rüçhanivet, sıralar arasında yoktur. Dereceye düşen para miktarı sıralar arasında alacakları nisbetinde pay edilir. Bu bakımdan bankalar kendi bulundukları derecelerin sıralara ayrılmasını istemezler ve derecenin tümünün kendilerine tahsis edilmesini tercih ederler.