İçindekiler
Banka Kredilerinde Gayrimenkul Rehni, alacaklının alacağını teminat altına alması için borçlu ya da üçüncü şahıslara ait gayrimenkuller üzerine tesis edilen bir ‘”Ayni Hak”tır. Bu ayni hak sayesinde alacaklı, alacağını borçludan tahsil edemediği takdirde, rehnedilmiş gayrimenkulü sattırarak alacağını rahatça tahsil edebilir. Bu bakımdan gayrimenkul rehni bankalar tarafından en çok tercih edilen kredi teminatı türlerinden biridir.
Medeni Kanun’un 765. maddesinde, üç türlü gayrimenkul rehninden bahsedilmektedir. Bunlar;
- İpotek
- İpotekli Borç Senedi
- İrat Senedi
olarak tanımlanmıştır. Bu üç türde de rehin hakkı, gayrimenkul üzerinde tesis edilmekte ve ‘”Mülkiyetten Gayri Ayni Hak” vasfında bulunmaktadır. Başka bir deyişle rehinli bulunan gayrimenkul el değiştirse dahi rehin hakkı yeni malike ve üçüncü şahıslara karşı her zaman için ileri sürülebilmekte: dolayısıyla alacaklı öncelikli bir rehin hakkı bulunduğunu iddia edip, bu gayrimenkulü sattırarak alacağını tahsil edebilmektedir.
Banka Kredileri nde, bu gün için “İpotekli Borç Senedi” ve “İpotekli İrad Senedi” uygulamada pek kullanılmamakta, genellikle ipotek tesisi söz konusu olmaktadır.
1- Banka Kredileri ve İpotekli Borç Senedi:
Medeni Kanun’un 812. maddesine göre, ipotekli borç senedi, şahsi bir alacak için tesis edilip, kıymetli evraka bağlanan bir taşınmaz rehnidir. İpotekli borç senedine bağlanan gayrimenkul rehninde. mal sahibi taşınmaz rehni alacaklısına karşı, taşınmaz malın değeri kadar bir borçtan sorumludur.
Medeni Kanun’un 813, maddesinde, ipotekli borç senedi düzenlenmeden önce tapu idaresi tarafından taşınmazın resen kıymet takdirinin (ekspertiz) yaptırılacağı, takdir edilen bu kıymeti geçmemek kaydıyla tesis edileceği ve tapuya tescil edileceği hükme bağlanmıştır. Tescil tarihinden itibaren ayni hak vasfını kazanan bu hak herkese karşı ileri sürülebilir. Nama ya da hamiline yazılı olarak düzenlenebilen ipotekli borç senedi, bir kıymetli evraktır. Bu kıymetli evrak, üzerinde alacağın vadesi belirtilmiş olduğundan ciro ile el değiştirebilir. Bu nedenle kıymetli evrağın kendisi de bir teminat vazifesi görebilir.
2- Banka Kredileri ve İrat Senedi:
İrat senedi, bir taşınmaz üzerinde “Gayrimenkul Mükellefiyeti” şeklinde tesis olunan bir alacak hakkıdır. Medeni Kanun’un 817. maddesine göre bu rehin, ancak gelir getiren gayrimenkuller üzerinde tesis edilebilmektedir.
İrat senedinde alacak, bir taşınmazın değeri ile sınırlanmış olup, irat senedi borçlusunun kişisel mal varlığına sıçramaz. Yani şahsi bir borç meydana getirmez. İrat senedi, tapuda bir resmi senet düzenlenerek tapuya tescil edilir ve böylelikle bir ayni hak niteliğini kazanır.
İrat senetleri de. nama ya da hamiline düzenlenebilir. Medeni Kanun’un 828. maddesine göre irat senetlerinin taşınmaz sahibi adına düzenlenmesinde bir sakınca bulunmamaktadır.
3- Banka Kredileri ve İpotek:
İpotek Karşılığı Kredi sahip olunan gayrımenkulu teminat göstermek amacıyla ipotek edilmesi karşılığında, bankadan kredi kullanma işlemidir. İpotek konulacak gayrımenkule ekspertiz yapılır ve banka bu ekspertiz değerinin belli oranında kredi kullandırır. İpotek, şahsi bir alacağın teminat altına alınması için tesis edilen ve ayrıca kıymetli evraka bağlanması gerekmeyen bir rehin şeklidir. İpotek Karşılığı Kredi Nedir? Günümüzde bankalar konut kredilerini genellikle ipotek karşılığı vermektedir. Bunun dışında normal kredilerde de kredi notu yeterliliği yanında zaman zaman kredi teminatı olarak ipotek şartı koyabilmektedirler.